Na hora de escolher um terreno para construir, é muito importante se atentar para detalhes que geralmente passam despercebidos. Comprar um terreno nem sempre é uma tarefa simples, exige questionamentos para que a compra não gere problemas posteriores.
Abaixo, cito algumas dicas que podem ajudar no processo de escolha.
Acompanhamento técnico
Na hora da compra, alguns fatores devem ser considerados. Por exemplo: orientação solar, ventos dominantes para ventilação natural, topografia do terreno, drenagem, tipo de solo, vertentes de crescimento urbano, potencial de valorização do lote entre outros.
Um profissional, como um arquiteto, pode lhe orientar previamente antes de fechar a compra do terreno e pode te indicar o que será possível construir.
Observe a topografia
O local do terreno poderá ser plano, em aclive (sobe em direção ao fundo) ou em declive (desce em direção ao fundo), ou seja, o nível da rua está mais alto que o fundo do terreno.
Com estes traçados e inclinações, um projeto arquitetônico feito com um arquiteto atencioso poderá aproveitar melhor o perfil natural evitando assim a movimentação excessiva do terreno, ou seja, o acréscimo de terra ou cortes de terra.
A movimentação de terra acaba deixando a obra mais cara, pois é necessário prever estruturas de contenção (muro de arrimos) e de drenagem. Os terrenos mais íngremes (declive ou aclive) costumam ser muito mais baratos que os planos e permitem uma estética mais interessante visualmente quando o projeto é elaborado por um arquiteto.
Análise do tipo de solo
É necessário contratar uma sondagem do solo para verificar as camadas e apoiar o alicerce na camada apropriada para se ter certeza do tipo de fundação.
Mas, como saber se o solo é bom antes de comprar terreno?
Observe se existem muitas pedras na superfície, se há proximidade com córregos, rios, nascentes, cursos d’água, tubulações e córregos. Geralmente, os solos mais úmidos correm o risco de alagamentos e para um bom projeto de estrutura será necessário investir alto em fundação.
Insolação
É importantíssimo verificar onde o sol nasce e onde ele se põe. No projeto arquitetônico bem elaborado, os quartos deverão ser voltados para o nascer do sol, mas ficar atento com a face voltada pro sol nascente se realmente fica num bom lugar do terreno ou se ela está virada para um prédio alto que faz sombra no terreno, assim seu vizinho poderá ‘roubar’ seu sol.
Localização
Observe e visite o terreno em horários diferentes. Inclua visitas na parte da noite e no final de semana, para saber se existe algum barulho excessivo ou incômodo. Leve em consideração também os odores do local do terreno.
Recuos obrigatórios
É necessário ficar atento com os recuos frontais, laterais e do fundos. Geralmente, em terrenos muito estreitos é obrigado a deixar um recuo lateral, ou seja, você não poderá ocupar toda a largura do terreno. Quem determina isso é a Lei de Uso e Ocupação do Solo de cada município e do condomínio.
Em geral, a largura da frente do terreno é valorizada e corresponde a 30% do preço do lote. Quanto maior a frente, mais caro. E se for de esquina, mais caro também, pois são mais opções de projeto, de insolação e de ventilação. Embora seja mais caro, pode valer a pena porque você conseguirá aproveitar melhor o terreno do jeito que quiser.
Zoneamento e limitações
Cada cidade tem seu próprio zoneamento. O plano diretor determina o que pode ser construído no local.
O zoneamento define também o número de andares que poderá construir e até quantos metros de altura sua edificação poderá chegar e quanto pode ocupar do solo. Caso seja um loteamento em condomínio, verifique as condições que o condomínio impõe.
Mata nativa
Verifique se o terreno tem muitas árvores. Se for necessário retirar algumas no local onde vai fazer a casa, verifique na prefeitura se aquele terreno tem restrições.
As árvores nativas são protegidas por diversas leis e você precisará pedir uma licença se quiser cortar para não sofrer uma multa posterior.
A melhor alternativa é contratar um arquiteto para elaborar um projeto arquitetônico sem derrubar nenhuma das árvores, fazendo um projeto em que a natureza se integre à residência.
Infraestrutura do terreno
Verifique se as concessionárias de luz, abastecimento de água e as redes de esgoto e de gás chegam ao seu terreno.
Veja também se as ruas são pavimentadas, se a região é servida por transporte público e se tem fácil acesso aos hospitais, supermercados, padarias, farmácia, escola e outros serviços que você acha importantes.
Estar em uma área mais estruturada aumenta o custo do terreno, mas pode te dar melhor qualidade de vida e até fazer você economizar tempo e dinheiro.
Documentação
Para escolher o terreno, verifique se não há nenhum problema com a documentação, exija a certidão de propriedade do terreno atualizada ( emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis) para saber se a situação está regular. Também é importante pedir as certidões de ações dos distribuidores (cartórios) cíveis, de protesto, de execuções fiscais e de ações federais do proprietário.
Esses documentos indicam se há ações contra o proprietário que envolvam o terreno a ser vendido.Se for comprar de pessoa jurídica, você precisa pedir a Certidão Negativa de Débitos (CND) do INSS.
Seja quem for o vendedor, não se esqueça de pedir o carnê do IPTU, no qual constam as metragens do terreno e seu valor venal, e a Certidão Negativa de Débitos Municipais, que mostra se existem dívidas com o município, referentes ao terreno.
Julie Schultz é arquiteta da 8Haus – escritório especializado em projetos arquitetônicos de alto padrão e sustentáveis. Possui mais de nove anos de experiência em projetos de arquitetura de alto padrão, paisagismo, interiores e projetos em estruturas metálicas/steel framing.
No primeiro semestre de 2021, o escritório assinou mais 75 projetos arquitetônicos residenciais de alto padrão, em todo o Estado de São Paulo.
Por Julie Schultz
